Biura nieruchomości odgrywają kluczową rolę w dynamicznie rozwijającym się rynku mieszkaniowym. Wiele osób zastanawia się jednak, ile tak naprawdę zarabia agencja pośrednictwa, na czym generowane są największe zyski oraz jakie koszty musi ponosić. W tym artykule przedstawimy szczegółową analizę przychodów, kosztów oraz realnego zarobku średniego biura nieruchomości w Polsce.

Z czego zarabia biuro nieruchomości?

Podstawowym źródłem dochodu agencji nieruchomości są prowizje od sprzedaży lub wynajmu nieruchomości. Standardowa wysokość prowizji w Polsce kształtuje się następująco:

• sprzedaż nieruchomości: 2–4% wartości transakcji netto,
• wynajem mieszkania lub domu: jednorazowa opłata w wysokości jednokrotności/dwukrotności miesięcznego czynszu.

Dla przykładu, jeśli agencja sprzedaje mieszkanie za 500 000 zł, jej prowizja (3%) wyniesie 15 000 zł netto. Przy wynajmie mieszkania za 3000 zł miesięcznie, biuro zarabia 3000 zł brutto (z VAT).

---

Ile zarabia biuro nieruchomości miesięcznie? [Przykładowe wyliczenia]

Wyliczmy to na przykładzie średniej wielkości biura nieruchomości w średnim mieście wojewódzkim, zatrudniającym 4–5 agentów.

🔹 Przychód miesięczny biura nieruchomości:

Rodzaj transakcji	Liczba transakcji miesięcznie	Średnia wartość transakcji	Średnia prowizja	Miesięczny przychód netto
Sprzedaż mieszkania	3	600 000 zł	3% (18 000 zł)	54 000 zł
Wynajem mieszkań	4	3000 zł (czynsz miesięczny)	100% czynszu (3000 zł)	12 000 zł
Sprzedaż domu	1	1 000 000 zł	3% (24 000 zł)	24 000 zł
SUMA	–	–	–	90 000 zł netto

Średnie biuro nieruchomości, które skutecznie realizuje około 8 transakcji miesięcznie, generuje przychód netto na poziomie około 70 tys. zł miesięcznie. Warto jednak pamiętać, że jest to przychód, a nie czysty zysk. Z tego przychodu należy pokryć liczne koszty związane z prowadzeniem działalności, takie jak wynajem biura, wynagrodzenia agentów, koszty marketingu, obsługi prawnej oraz bieżące opłaty administracyjne i podatki. (O tym napisaliśmy bardziej szczegółowo w dalszych punktach tego artykułu)

Dopiero po uwzględnieniu wszystkich tych kosztów można mówić o dochodzie, czyli realnym zarobku biura. Zazwyczaj w branży nieruchomości marże są wysokie, jednak kluczem do sukcesu finansowego jest efektywne zarządzanie kosztami, maksymalizacja skuteczności działań sprzedażowych i optymalizacja struktury prowizji.

Warto też pamiętać, że liczba transakcji może się różnić z miesiąca na miesiąc, co wpływa na stabilność finansową takiego biznesu.

---

Ile biuro nieruchomości zarabia rocznie?

Przy założeniu stabilnej liczby transakcji miesięcznych (8–10), roczny przychód biura przedstawia się następująco:

• 90 000 zł miesięcznie × 12 miesięcy = 1 080 000 zł netto rocznie

To oczywiście orientacyjna kwota, zależna od skuteczności agentów, lokalizacji oraz sytuacji na rynku nieruchomości.

---

Koszty działania biura nieruchomości

Oczywiście, przychody to nie wszystko. Biuro nieruchomości musi pokryć także koszty stałe oraz prowizyjne wynagrodzenia agentów. Skala tych kosztów może się różnić w zależności od lokalizacji, wielkości biura czy liczby zatrudnionych osób. Do najważniejszych kosztów należą:

• Wynagrodzenia agentów – zwykle jest to 30–40% od wartości prowizji transakcyjnej dla agenta. Jest to często największy koszt w budżecie biura, ponieważ bez skutecznych agentów trudno utrzymać odpowiedni poziom transakcji.
• Koszty wynajmu biura – lokalizacja biura jest niezwykle istotna, wpływając zarówno na prestiż, jak i dostępność dla klientów. Koszt wynajmu w średniej wielkości mieście oscyluje w przedziale od 2000 do 4000 zł miesięcznie, ale w większych aglomeracjach może być znacznie wyższy.
• Marketing i promocja – aby skutecznie pozyskiwać klientów i promować swoje oferty, biuro nieruchomości musi regularnie inwestować w działania marketingowe. Do najczęściej wykorzystywanych kanałów należą portale branżowe, reklama w mediach społecznościowych, Google Ads, billboardy czy ulotki. Koszt takich działań w średnim biurze wynosi około 2000–4000 zł miesięcznie.
• Oprogramowanie i abonamenty – aby efektywnie zarządzać bazą klientów i ofert, biuro potrzebuje narzędzi IT takich jak systemy CRM, dostęp do portali nieruchomościowych, oprogramowanie księgowe oraz inne rozwiązania technologiczne. Łącznie jest to koszt około 1000 zł miesięcznie.
• Koszty transportu i leasingów – agenci nieruchomości często przemieszczają się pomiędzy spotkaniami, prezentacjami mieszkań i podpisywaniem umów. Z tego względu samochód służbowy, paliwo i ewentualne leasingi są nieodzownym elementem działania biura. W przypadku kilku agentów łączny koszt tych wydatków może sięgać nawet 8 000–10 000 zł miesięcznie.
• Inne koszty operacyjne – prowadzenie działalności generuje także bieżące wydatki takie jak telefony służbowe, ubezpieczenia, kawa dla klientów, artykuły biurowe, szkolenia itp. Te koszty mogą wynosić od 1000 do 2000 zł miesięcznie.

Przykładowe miesięczne koszty działania średniego biura nieruchomości, które realizuje około 8 transakcji miesięcznie, mogą wyglądać następująco:

Koszt	Kwota miesięczna
Wynagrodzenia agentów (40% prowizji przy 4–5 agentach)	35 000 zł
Wynajem biura	4 000 zł
Marketing i promocja	5 000 zł
Oprogramowanie	1 000 zł
Koszty paliwa, leasingi itp.	10 000 zł
Koszty dodatkowe	1 500 zł
Łącznie	56 500 zł

Warto dodać, że w powyższych wyliczeniach zakładamy model oparty wyłącznie na prowizji. W praktyce zdarza się jednak, że niektóre biura oferują agentom niewielką podstawę (np. 2000–3000 zł miesięcznie), szczególnie na początku współpracy. W takim przypadku prowizja wypłacana agentowi jest zazwyczaj niższa – np. 20–30% zamiast standardowych 40%, co ma zrekompensować koszty stałe ponoszone przez biuro. Ten model daje agentom większe bezpieczeństwo, ale jednocześnie obniża marżę właściciela biura przy każdej transakcji.

---

Realny zysk biura nieruchomości – dokładne wyliczenia

Po odjęciu kosztów od miesięcznego przychodu otrzymujemy realny miesięczny zysk:

• Przychód netto: 90 000 zł
• Koszty: 56 500 zł
• Realny miesięczny zysk: 33 500 zł netto

W skali roku daje to około 402 000 zł czystego zysku PRZED opodatkowaniem.

---

Czynniki wpływające na zarobki biura nieruchomości

Realne zarobki biura nieruchomości zależą od wielu zmiennych, które mogą diametralnie wpływać na przychody z miesiąca na miesiąc. Oto kluczowe czynniki:

• Lokalizacja
  Biuro działające w dużych miastach, takich jak Warszawa, Kraków czy Wrocław, operuje na znacznie droższym rynku nieruchomości niż biuro w małym lub średnim mieście. Wyższe ceny mieszkań i domów automatycznie przekładają się na wyższe prowizje od transakcji, co może znacząco zwiększyć miesięczne przychody. Z drugiej strony – konkurencja w dużych miastach również bywa większa.
• Skuteczność agentów
  Nawet przy tej samej liczbie ofert, różnica między przeciętnym a świetnym agentem może być ogromna. Doświadczeni, dobrze wyszkoleni agenci nie tylko lepiej negocjują, ale też zamykają więcej transakcji i potrafią szybciej doprowadzić klienta do decyzji. Biura z wysoką skutecznością sprzedażową są w stanie generować znacznie większy zysk przy tych samych kosztach operacyjnych.
• Specjalizacja biura
  Biura, które koncentrują się na rynku premium (np. luksusowe apartamenty, nieruchomości inwestycyjne, lokale komercyjne), mogą notować znacznie wyższe marże na pojedynczej transakcji. Tego typu segment cechuje się niższą rotacją, ale każda transakcja może przynieść kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych prowizji. Z kolei biura działające w segmencie popularnym (mieszkania z rynku wtórnego, wynajmy) nadrabiają skalą – realizują więcej transakcji, choć o niższej jednostkowej wartości.
• Sytuacja na rynku nieruchomości
  Dynamika rynku ma bezpośredni wpływ na liczbę klientów, tempo sprzedaży i poziom cen. W okresie boomu nieruchomości sprzedają się szybciej i drożej, co napędza obrót i zwiększa przychody biura. Natomiast w czasie stagnacji lub kryzysu gospodarczego liczba transakcji spada, klienci są ostrożniejsi, a czas sprzedaży nieruchomości znacząco się wydłuża. Biura muszą wówczas zintensyfikować działania marketingowe i optymalizować koszty, by utrzymać rentowność.

---

Jak zwiększyć dochód biura nieruchomości?

Aby znacząco zwiększyć zarobki, agencje nieruchomości powinny skupić się na kilku kluczowych obszarach. Przede wszystkim, stałe podnoszenie jakości obsługi klienta przekłada się na większą liczbę rekomendacji i powracających klientów, co realnie zwiększa liczbę transakcji. Równie ważne są inwestycje w marketing online – obecność w mediach społecznościowych, pozycjonowanie strony, reklamy Google i atrakcyjna prezentacja ofert potrafią wygenerować przewagę konkurencyjną. Dobrym kierunkiem jest również specjalizacja, np. w segmencie nieruchomości premium, inwestycyjnych lub komercyjnych, gdzie pojedyncze prowizje są znacznie wyższe. Warto też rozwijać współpracę z deweloperami, co może zapewnić stały dopływ ofert i klientów. Najlepsze agencje na rynku dzięki takim działaniom są w stanie osiągać nawet dwu- lub trzykrotnie wyższe zyski, realizując 20–30 transakcji miesięcznie i maksymalizując wartość każdej z nich.

---

Wnioski – ile zarabia biuro nieruchomości?

Pozycja	Miesięcznie (netto)	Rocznie (netto)
Przychód biura	90 000 zł	1 080 000 zł
Koszty biura	56 500 zł	678 000 zł
Realny zysk	33 500 zł	402 000 zł

Średniej wielkości biuro nieruchomości w Polsce może więc generować roczny dochód netto na poziomie około 300 tysięcy złotych – pod warunkiem dobrej organizacji, skuteczności agentów i optymalizacji kosztów.

Rynek nieruchomości wciąż oferuje świetne perspektywy rozwoju – jednak warto pamiętać, że skuteczne działanie w tej branży wymaga strategicznego podejścia i ciągłego inwestowania w jakość obsługi.

---

Najczęściej zadawane pytania